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最近身边有个同事看房子，越看越着急，越看越心凉，他预算不多，想买一套可以按揭的核心学区房，可是在孝义你得面对现实，这样房子符合普通刚需的比较难找，为啥难找？你听我解释，从中你也能发现孝义房价坚挺之谜。

1、土地的稀缺性

孝义目前建成区西面是山区无法西进；北面越过北外环就是汾阳，目前北城的房子已经规划至北外环已到瓶颈，无法北拓；所以只能南移和东扩，南城正在建设，市政配套不太完善，因价格低，也是刚需容易上车的地方；东城目前已有吉泰这一区域发展较好（离核心区近，接近开发完毕），目前问题是其他路网还没有跟上，如新义街东延、崇文大街东延等等，没有形成连片发展。所以大家回过头可以发现，在核心区域基本没有地块可以新建住宅，目前在核心区开售和储备的项目都是棚改项目。

2、目前市场交易量来自二手房交易

因为核心区域无新房供应，所以目前孝义房产交易主要以二手房交易为主，也就是说孝义房价目前是新房带动，二手房支撑，新楼盘的价格上涨直接传递到了二手房的价格上，导致了二手房从去年开始一路上涨。

那现在这个房价有没有回调的可能？我认为概率极低，孝义核心区域的棚改还没有开始，这是一个比天福还要大几倍的棚改项目，核心地段、优质资源、地价不低，你认为它的价格卖多少合适？这个棚改项目一旦开工，建设完毕后，将成为孝义房价的压舱石。3、孝义的购房者从何来？孝义的人口在50万左右，城市化率也不低，好多孝义人是有一套房的，那他们为啥还要买房？刚改需求，我曾和二手中介聊了聊，得知孝义二手房最受欢迎的是平的三室两厅一卫户型，这样的房源最为抢手，这个户型是刚改的绝佳户型，是好多人置换的首选。

学区需求，我前几天去亲戚家串门，家住核心学区，从聊天中得知，他们楼下的车库改成住宅一年按租出去了，要求起租3年，一次性交清，而他们楼上的住宅（90平）每年租金1.3万左右，也是3年起租一次性交清。假如你孩子在这个学区上12年学，按一年1.3万算，租金成本16万左右，而买房不仅可以省下这一大笔费用，大概率还能升值，最主要是孩子省事，大人也省事。

这些需求大不大，我认为很大，有两个孩子的家庭，需要一套三房，改善家庭居住条件；年纪大的，买个电梯楼住，为了自己方便些；孩子上学，条件好的家庭都想让孩子上好学校，为了不把时间浪费在路上，买套学区房，方便一家人。

4、房源局限性

回到开头的问题，为啥没有合适的房源供我同事选择？我们核心区房子大多是以前建设完成的，这样的房子楼龄最小的也超过9年，物业好一些的可能楼道洁净，但目前好多小区，物业是跟不上的，这样的话对环境有要求的置业者不友善；在孝义二手房源中有大红本可以贷款的楼盘也为数不多，大多楼盘需要全款，这样的话对资金压力大的置业者不友善。而可以贷款的房子它的房价就会比其他周边房价高元以上。