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养老既是社会问题，又是经济问题，也是全球性的问题。但并不存在所谓的全球模式，或必须按某种模式，严格意义上来讲，自发形成的模式才有生命力。

国家统计局数据显示，截至年年底，我国60周岁及以上人口达到万人（约2.49亿人），占总人口的17.9%；其中65周岁及以上人口万人（约1.67亿人），占总人口的11.9%。而各类养老床位合计.4万张，每千名老年人拥有养老床位30.9张。随着我国老龄化进程的不断加快，养老产业需求将持续高速增长，而养老市场供需不均依然难解。养老，既是一个迫切需要解决的社会问题，又是一个有巨大潜力广阔市场。

随着养老服务市场准入不断放宽，越来越多的社会力量参与到养老服务中来。面对这一片“养老”蓝海，还伴随着各级政府鼓励养老产业的政策，酒店业也将其视作转型的出路。

养老型产业有两种：一种是居住性养老，另一种是护理性养老，而高端酒店对于养老型产业的介入则可以巧妙的将这二者有机融合。无论是从社会背景的角度，还是市场需求的因素，亦或是高端酒店内部的发展来看，转型养老已是一种趋势。

如：在杭州西湖区双浦镇“遐龄荟”民宿养老院内，入住这一民宿式养老综合体的18位老人，享受着优雅的环境、贴心的服务。由第三方运营，由政府主导的民宿养老综合体，既解决民宿入住率低的问题，同时满足本地居民养老需求。

一、酒店转型养老运行模式及成功案例

中国转型做养老酒店的三种模式，即城市中心医护型养老酒店、城市近郊康养型养生酒店以及城市远郊旅居型养心酒店。

模式一城市中心医护型养老酒店

成功案例：日月星养老连锁

日月星位于上海余姚路号的上海静安区日月星养老院的正式开业。这家由快捷酒店改建的养老院建筑面积.25平方米，床位数张，共有8层。

项目特点：体量适中，瞄准刚需人群，位于城市中心地段，提供医疗、护理、康复及照料等核心服务。

发展规模：七家养老机构，总面积平米，余名工作人员，养老床位张、康复床位张、护理床位张。

成功经验：

1）政府支持社会参与。该项目采取的是社会力量带资建设并负责后期运营的建设管理模式，后期运管存在一定的投资风险。但是，由于看好养老院物业所在市中心区的区位优势和养老产业的商业前景，社会运营方投资近万元，对原物业快捷酒店进行重建和装修。作为年市政府新增养老床位的实施项目，日月星养老院采取了政府出资收购产权，社会力量带资建设并负责后期运营的建设管理模式，为市中心探索机构养老提供了新的模式。

2）适老改造软硬兼顾。日月星养老院里的整体装修十分考究，大堂内的水晶灯富丽堂皇，堪比星级酒店，硬件设施的投入成本比较大；老人居住的双人间、四人间贴上了墙纸，卫生间里有独立卫浴及无障碍设施，中央空调和热水24小时开放。

3）定位精准市场适销。养老院有98间老人起居用房，其中2人房40间，3人房20间，4人房38间，护理床位数量约占总床位数约60%。首批入住的老人对日月星养老院的软硬件设施和服务都非常满意，尤其是一些行动不便和失能失智的老人入住后，大大缓解了子女养老的压力。

4）连锁发展行业领先。日月星通过对市场的细分研究，对健康自理、医疗康复、旅游度假等不同长者的需求，先后发展了七家连锁机构，奠定了日月星连锁养老中国养老服务的领先养老品牌的优势：连锁管理，品牌保障；统一标准，金牌服务；各具特色，更多选择；资源共享，舒心养老。

模式二城市近郊康养型养生酒店

成功案例：九华山庄

北京九华国际养生公馆在租项目最低60万元/套起，最高万元/套，平均租价万元/套，租期为30年，项目分三期开发包含7栋精装修高端养生公馆，共计三千套。一期养老酒店顺利交房且已经全部住满，入住情况非常好，市场需求强劲。

费用结构：入住养老酒店需要缴纳一定的保证金，保证金会在租约期满后全额返还。根据房型不同，入住门槛稍有差别。比如中间户型为70平方米的开间，总价款为90万元左右，租期30年。其中有60万元是保证金，租金标准为每年1万元。按照这个标准，以老人租满30年计算，九华山庄将退还60万元的保证金。

项目特点：九华山庄具有一定的规模，定位中高端健康轻刚需人群，城市近郊交通便利，具有独特配套资源，如温泉理疗、中医养生、开心农场，生态环境好，配套设施比较齐全等，提供全程医养为核心特色的养生养老服务。

成功经验：

1）九华山庄以前是一个以酒店、会议、展览为主的酒店企业，现在转型做养老酒店。首先，从硬件上进行适老化和无障碍的改造，增加很多养老设施，如医用电梯、紧急呼叫按钮、卫浴间扶手等。在配套设施方面，医院、康复中心、救护车、公寓护士站等，为长者提供无忧的全程医护服务。管理方面，在管理思想、管理技能上都进行了很大的调整，如原有酒店的员工要接受专业培训，还要引进护工。

2）建立有效市场流转机制。在住户未居住酒店期间，酒店代租中心可为住户提供转租服务，使住户获得一定代租收益。

3）商业化运作的养老型酒店不同于敬老院，它倡导一种老年人的新生活方式，目标客户群体是一群有活力、有经济实力的老年人。这部分老年人喜欢生活在健康、有活力的环境里。

模式三：城市远郊旅居型养心酒店

成功案例：金典集团红树林度假酒店

三亚湾红树林度假酒店占地面积约亩，总建筑面积68万平方米。三亚湾红树林度假酒店在规划上区别于传统常规酒店，为了适应新型度假生活需求，集合了拉斯维加斯、迪拜等世界度假胜地酒店的成功元素，以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。

项目特点：定位高端，具有较大规模，瞄准旅居度假，注重生活品味的健康活力长者，提供休闲度假，旅居生活的养心服务，项目位于城市远郊或者位于自然、生态及气候优质的城市，比如海南、云南、广西等省份的旅游度假城市。

二、酒店转型养老关键因素分析

从大数据分析看，中国顶级的财富人群高达万人口，假设其中有10%的人需要高端养老公寓，即为万人，所以高端养老公寓肯定有市场。对于转型中的酒店企业总结如下三点建议：

1）结合企业自身的资源和优势，长远规划在养老产业的布局，做好企业发展的顶层设计，以便于指导具体的项目实践。有纲领，有框架，做好转型的第一步关键工作。酒店变成养老院并不是换个名字就行，还要进行很多设备设施的改造，投入非常巨大。在改建上，最好能取得政府的支持和投入，同时，政府能配套将医保等政策也落实下来，会更加有力。

2）选择哪个项目开始尝试酒店养老，需要结合专业机构的力量，充分研究市场，做到精准定位，专业分工，确保成功。第一个试水项目特别关键，她是企业转型的“试点”，要打造成当地养老服务的“标杆”，为实现企业成功转型打好“第一仗”。

3）要特别重视服务创新和产品创新，建立规范高效的人力资源体系，科学的养老服务运营管理体系，打造丰富的养生养老产品体系，建立完善的风险控制体系等，确保养生养老酒店的服务品质和盈利能力。

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